Ustawa z dnia 28 maja 2021 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw wprowadziła daleko idące zmiany. W dniu 19 września 2021 roku wejdzie w życie nowelizacja umożliwiająca sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej.
Należy przypomnieć, że dotychczas, elektroniczna licytacja była praktykowana wyłącznie w stosunku do ruchomości.
Wydaje się, że z uwagi na obecną sytuację epidemiologiczną, ustawodawca, który co prawda już wcześniej zauważał konieczność dalszej elektronizacji licytacji komorniczych, przyspieszył swoje działania wdrażające w przedmiotowym zakresie.
Na tym etapie wydaje się, że nowe rozwiązanie z dużym prawdopodobieństwem także w sposób długofalowy, tj. również po zakończeniu pandemii COVID-19, pozytywnie wpłynie na zaspokojenie wierzycieli, interesy dłużników, jak również skuteczność i czas trwania egzekucji z nieruchomości. Niewątpliwą zaletą będzie także zwiększona dostępność elektronicznych licytacji nieruchomości dla społeczeństwa, co pozwoli na ograniczenie lub w dużej mierze wyeliminowanie problemu zmów cenowych zawartych pomiędzy licytantami. Przez lata zauważany bowiem był problem ustawionych działań licytantów mających na celu znaczne obniżenie cen nabycia nieruchomości będących przedmiotem licytacji publicznych.
Zgodnie z treścią omawianej ustawy, sprzedaż nieruchomości w zmodernizowanej formie odbywać się będzie wyłącznie na wniosek wierzyciela. Oznacza to, że w przypadku braku wyboru takiej formy, przetarg odbywać się będzie w sposób praktykowany dotychczas. Co istotne, jeżeli nieruchomość zostanie zajęta na zaspokojenie wierzytelności kilku wierzycieli, wystarczający będzie wniosek chociażby jednego z nich.
Wyraźnie doprecyzowany został również termin rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Zgodnie z planowanymi zmianami, przypadać on będzie wyłącznie na dni robocze pomiędzy godziną 9.00 a 14.00. Całkowity czas trwania przetargu wynosić będzie aż 7 dni.
Niewątpliwie nowe uregulowania w tym zakresie skutkować będą zwiększeniem ilości chętnych do wzięcia udziału w licytacji, a w konsekwencji ich upowszechnieniem. Szersze grono uczestników będzie skutkować natomiast wyższą skutecznością prowadzonych czynności, w szczególności w odniesieniu do wysokości uzyskanej w trakcie prowadzonego postępowania kwoty.
Celem przystąpienia do licytacji, licytanci będą musieli wyszukać interesujące ich nieruchomości na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Następnie koniecznym będzie utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym.
Pomimo, iż co do zasady licytacja odbędzie się w trybie zdalnym, licytant nie pozostanie anonimowy. Rejestracja w serwisie wymagać będzie bowiem między innymi podania numeru PESEL oraz numeru dokumentu tożsamości. Wraz z danymi konieczne będzie również złożenie rękojmi na wskazany numer rachunku bankowego. Termin dokonania wpłaty przypadać będzie na co najmniej 2 dni robocze przez datą rozpoczęcia przetargu. Co kluczowe, decydującą pozostawać będzie nie data wykonania przelewu, a więc obciążenia numeru rachunku bankowego licytanta, a data uznania rachunku bankowego właściwego komornika.
Po dokonaniu niezbędnych czynności, komornik dopuści licytanta do udziału w przetargu lub też zawiadomi go za pośrednictwem systemu teleinformatycznego o odmowie jego dopuszczenia.
W razie wystąpienia takiej sytuacji przewidziana została możliwość złożenia skargi na odmowę dopuszczenia danej osoby do przetargu w terminie 3 dni od dnia odmowy. W tożsamym terminie możliwe będzie również wniesienie skargi odnośnie samego przebiegu licytacji. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, stosunkowo krótki termin determinowany jest przewidywanym obniżeniem liczby nieprawidłowości w stosunku do tych występujących w ramach przetargów tradycyjnych.
Poza wprowadzeniem nowej formy licytacji, nowelizacja wprowadza również rozwiązania mające na celu ochronę samego dłużnika. Istotną zmianą dla dłużników pozostaje, że w ramach wdrożonej procedury, potencjalny zainteresowany nabyciem nieruchomości nie będzie uprawniony do przeglądania w sądzie kompletnych akt postępowania egzekucyjnego, a możliwość wglądu osób trzecich ograniczona zostanie do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości.
Dotychczasowy pełny dostęp do akt postępowania, udzielany w praktyce osobom postronnym, jako potencjalnie ryzykowny dla dłużnika, niewątpliwie wymagał zmiany. Dostarczał on co do zasady zbędne dla potencjalnego nabywcy informacje niemające żadnego wpływu na ocenę stanu faktycznego i prawnego danej nieruchomości. Jako, że dane osobowe dłużnika wprowadzone do Internetu mogą z łatwością zostać wykorzystywane do celów odmiennych niż prowadzenie postępowania, przedmiotowa zmiana wydawała się być konieczna.
Podkreślenia wymaga również druga korzystna dla dłużnika modyfikacja. W przypadku posiadania przez dłużnika kilku nieruchomości, uzyska on realny wpływ na ustalenie kolejności przeprowadzania poszczególnych licytacji. Takie uregulowanie ma szansę zabezpieczyć dłużnika przed utratą majątku w stopniu wyższym, niż byłoby to teoretycznie konieczne biorąc pod uwagę wysokość jego zadłużenia.
Pomimo, że każda zmiana powoduje początkowo relatywnie duże utrudnienia zarówno dla stron postępowania jak i samych licytantów, oczekuje się, że nowa postać licytacji nieruchomości okaże się być bardziej skuteczna od tej dotychczas praktykowanej. Należy mieć nadzieje, że z uwagi na większą popularność takiego rozwiązania, wzmocnionej ochronie podlegać będą prawa samego dłużnika, a elektroniczna licytacja pozwoli na uzyskanie wyższych kwot, wpływając pozytywnie również na stopień zaspokojenia wierzycieli.
Autor: Karolina Bennich – Radca prawny
Źródło zdjęcia: https://www.pexels.com/pl
❰ Powrót do Aktualności